![](images/flash.jpg)
科研成果
作者 / 陈燕来、曹廷求、秦宝侠、张良彬
摘要:我国自住房市场化改革以来,随着房地产市场快速发展,房产价格快速上涨,房产私有化率达到新高度,房屋资产已经成为我国家庭资产最为重要的组成部分。在这一背景下,探讨以房地产资产为核心的资产波动对居民消费的影响更具现实意义。本文以现代消费理论为基础,分别考虑中国宏观经济发展因素和微观家庭消费行为,探讨房价波动引起的房地产财富变化对城镇居民消费的具体影响。
本文首先分析中国房地产市场的状况进行简单的介绍,梳理国内外研究文献;然后分析相关消费理论,为下文的实证检验建立理论模型;其次考虑到房价波动对消费的影响效果受多种因素的影响,因此利用省际面板数据在总量分析的基础上,进一步从异质性的角度分析,房地产财富变化对消费总体影响的背后是否存在显著的结构性差异;再次利用CHFS调查数据在总体分析的基础上,从不同收入、不同年龄、不同产权、不同房产数量以及是否有过拆迁这五个方面进行差异性检验;最后根据前文研究得出结论并提供建议。
本文通过研究发现,从省际的角度看,房价上升对低速增长组城镇居民的消费表现为微弱的抑制作用,对中速房价组城镇居民的消费表现为显著的、长期的促进作用,而对高速增长组城镇居民的消费同样表现为显著的刺激作用而其促进作用小于中速组。这说明,随着房地产市场的不断发展,房价上涨控制在合理的范围之内,房地产财富的增长就能对消费起到促进作用。从家庭数据来看,总体来说房地产财富增加对居民消费的影响显著为正;房地产财富对较低收入、较高收入、高收入家庭的消费具有显著的正向影响,而高收入家庭的作用程度要小于前两种家庭;房地产财富对各年龄组消费均具有显著正向作用,影响程度依年轻家庭、中年家庭、老年家庭依次递减;房价对无房家庭和两套房及以上家庭消费具有显著的正向影响;对部分/全部产权房屋家庭来说,房产价值上涨对家庭消费具有显著正向作用。而对于小产权房的影响并不显著;对于拆迁家庭来讲,其房产财富增长对消费的促进作用远大于没有经历过拆迁的家庭。
第一章 绪论
1.1研究背景与研究意义。
房价上涨最终会带来的何种效应,中外研究者从不同方面入手,针对不同的研究对象使用不同的研究方法,得出的结果大不相同。
1.2研究思路与研究内容。
考虑中国独特的城乡二元结构,房价波动主要对城镇居民产生影响。因此本文将以城镇居民为研究对象,以制度变迁为背景,系统、全面的考察房价波动与城镇居民消费之间的关系。
1.3文章创新。
1.基于持久收入假说,将对消费与房地产价格都存在一定影响的利率、城镇化率、城市少儿抚养比等因素加入到城镇居民消费函数之中,从多个方面探究房价波动对居民消费影响。
2.从宏观省际面板数据和家庭微观数据两个方面研究房价波动对城镇居民消费的影响,然后又根据不同的分类标准研究影响的差异性。
第二章 文献综述
2.1房价波动对居民消费的主要效应。
在对文献进行梳理之前,需要对房地产财富变化对居民消费的产生的效应进行归纳。将房地产价格变动对消费的影响归纳为如下三种效应:1、财富效应;2、挤出效应 ;3、抵押贷款效应 。
2.2 文献综述。
国内外学者针对房地产价格波动对居民消费影响研究内容及结论主要集中于以下几个方面,一是房地产价格波动对消费起主导作用的是财富效应;二是房地产价格上涨对消费主要是挤出效应;三是房地产价格与居民消费关系并不显著;四是影响的异质性分析。
第三章 房地产市场发展与居民消费
3.1中国房地产市场发展历程。
第一个阶段(1978-1987):房地产诞生,房地产业初登历史舞台;第二个阶段(1988-1997):房地产飞快发展的十年;第三个阶段(1998-2003):福利分房全面终结,住房货币化开始;第四个阶段(2004-2013):房价快速上涨,房地产行业黄金十年;第五个阶段(2014-2016):去库存环境下再度适度刺激房地产;“房住不炒”稳定房价
3.2房地产市场发展状况。
一般来说,房地产供给不变的情况下,需求增加房地产价格会上涨。但由于住房是一种特殊的商品,具有生产周期长、位置固定等特性,导致其供给在短期内往往缺乏弹性,因此房价的短期波动就主要取决于需求。
3.3房价、居民收入和居民消费。
房地产市场化改革以来,我国居民的收入、消费、生活水平得到了大大提高。
第四章 房价波动对城镇居民消费影响的差异性分析--基于省际面板数据分析
4.1理论基础与基础模型;
4.2变量的选取与数据特征分析;
4.3全国数据整体检验;
4.4差异性检验;
4.5本章小结。利用全国各省的面板数据回归来看,1998-2017年这一时间段房价上涨不能显著促进消费。然而房价充分上涨的2004-2017年这一时间段,房价上涨对居民消费具有显著的促进作用。城镇居民的消费行为在这一时期表现出较强的惯性,滞后一期消费的弹性系数值为0.459,并且显著。此外,收入仍是影响消费的最重要因素,储蓄的增加和存款利率的提高都将减少本期消费,城镇化率和城市少儿抚养比的提高都对消费有较为显著的促进作用。从房价上涨对基础消费和高层次消费的影响来看,房价上涨对基础性消费有显著的促进作用,而对于高层次消费,房价上涨对其有抑制作用,但结果并不显著。说明房价上涨并不会促进消费升级,还可能存在抑制作用。
对东中西部和高中低房价地区分类研究来看,随着房地产市场的不断发展,只要房价的增长是在一个合理范围内,房价的上升就能起到促进消费的作用,并且房地产市场化程度越高,金融市场越完善,就越便于住房增值收益的实现,从而使房价上升对消费表现为长期的促进作用。但当房价的上涨到较高水平,不仅会将居民的真实住房需求完全挤出市场,而且高昂的住房支出会给其带来沉重的生活负担,甚至对消费起到一种抑制作用。
第五章 房价波动对居民消费影响实证研究-来自于家庭微观调查数据
5.1样本来源。本文使用的数据来源于CHFS的2011年第一轮调查的样本和2013年第二轮调查的样本。
5.2模型设定与指标说明。根据生命周期假说和持久收入假说,同时考虑对居民消费产生显著影响的户主特征与家庭特征。
5.3基础回归结果与分析。
5.4差异性检验。将从不同收入、不同年龄、不同产权、不同房产数量以及是否有过拆迁这五个方面进行差异性检验。
5.5稳健性检验。前文验证了房地产财富对城镇家庭总消费的影响程度,结果房产财富上涨对居民消费具有显著正向影响。由于数据可能存在误差,所以用家庭人均消费代替家庭总消费进行检验。
5.6本章小结。主要结论如下:1、房地产财富对居民消费的影响显著为正,说明房地产财富对高层次的消费促进作用更强。2、(1) 房地产财富对较低收入、较高收入、高收入家庭的消费具有显著的正向影响,房产财富上涨1%,消费分别上涨0.097%、0.115%和0.08%。而对于低收入家庭并不存在显著影响。对于较低收入与较高收入家庭来说,房地产财富增加会增强其信心,具有抵押效应减少流动性约束并且代替预防性储蓄,从而增加消费。(2) 房地产财富对各年龄组消费均具有显著正向作用。房地产财富上涨1%,年轻家庭、中年家庭、老年家庭消费分别增加0.126%、0.065%、0.042%。老年人有较强的遗赠动机,房价上涨不会使他们出售房屋实现财富增值的收益而增加消费,因此房价上涨对其促进消费的作用最小。(3) 房价对无房家庭消费具有显著的正向影响,对于无房家庭来说房价过高会使无房家庭推迟买房甚至放弃买房而增加消费。而对于一套房家庭,房价上涨并不显著影响其消费。对于两套房及以上家庭来说,房地产财富增加促进消费。(4) 对部分/全部产权房屋家庭来说,房产价值上涨对家庭消费具有显著正向作用。而对于小产权房,由于其不具有法律承认的产权,即无法通过出售将其变现也无法通过抵押实现其财富增值带来的利益,因此房价上涨对其消费的影响并不显著。(5) 对于拆迁家庭来说,房产财富每增加1%,消费提高0.11%,对于无拆迁家庭来说这一数值为0.06%,远低于经历过拆迁的家庭。
第六章 结论及建议
本文基于消费函数和房地产财富效应的已有文献,以生命周期持久收入模型下完美的财富效应模式为基础,在理论上分析了房地产财富波动对消费的影响。在此基础上,结合我国房地产市场的发展现状,综合运用宏观省际面板数据和微观家庭数据对房地产财富与城镇居民消费之间的关系进行了全面而深入的分析。
6.1主要结论
首先,从省际的角度看,房价上升对低速增长组城镇居民的消费表现为微弱的反向作用,对中速房价组城镇居民的消费表现为显著的、长期的促进作用,而对高速增长组城镇居民的消费表现为显著的刺激作用而其促进作用小于中速组。这说明,随着房地产市场的不断发展,只要房价的增长是在一个合理的范围内,房价的上升就能起到促进消费的作用,并且房地产市场化程度越高,金融市场越完善,房价上升对消费就越表现为持久的促进作用。住房的生活必需品属性意味着,一个合理的保障房供应体系由于可以对居民的基本住房需求提供一定的保障,因此可减弱房价上升对低收入阶层消费的挤出效应。
其次,利用家庭金融调查数据进行基础回归。房地产财富对居民消费的影响显著为正,2011年、2013年的弹性系数分别为0.07和0.108,表示房地产财富每增加1%,居民消费就会上涨0.07%和0.108%。房地产财富对基础消费和高层次消费的弹性系数分别为0.057和0.130,说明房地产财富对高层次的消费促进作用更强。从消费倾向的结果看,房地产财富对居民消费倾向有显著的正向影响,房产价值增加,居民预防性储蓄减少,将更多的收入用于消费。
最后,从不同收入、不同年龄、不同产权、不同房产数量以及是否有过拆迁这五个方面进行差异性检验。1. 房地产财富对较低收入、较高收入、高收入家庭的消费具有显著的正向影响,房产财富上涨1%,消费分别上涨0.097%、0.115%和0.08%。而对于低收入家庭并不存在显著影响。对于较低收入与较高收入家庭来说,房地产财富增加会增强其信心,具有抵押效应从而减少流动性约束并且代替预防性储蓄,增加消费。2.房地产财富对各年龄组消费均具有显著正向作用。房地产财富上涨1%,年轻家庭、中年家庭、老年家庭消费分别增加0.126%、0.065%、0.042%。老年人有较强的遗赠动机,房价上涨对其促进消费的作用最小。3.房价对无房家庭消费具有显著的正向影响,对于无房家庭来说房价过高会使无房家庭推迟买房甚至放弃买房而增加消费。而对于一套房家庭,房价上涨并不显著影响其消费。对于两套房及以上家庭来说,房地产财富增加促进消费。4.对部分/全部产权房屋家庭来说,房产价值上涨对家庭消费具有显著正向作用。而对于小产权房,由于其不具有法律承认的产权,房价上涨对其消费的影响并不显著。5. 对于拆迁家庭来说,房产财富每增加1%,消费提高0.11%,对于无拆迁家庭来说这一数值为0.06%,远低于经历过拆迁的家庭。
6.2建议
房地产财富增加会显著增加消费,但影响程度受流动性约束限制,因此要完善我国金融市场。使房产抵押更加方便可行,实现居民跨期消费,以帮助实现房产价值增加对消费的促进作用。房价上涨会降低家庭的预防性储蓄,进而使更多的收入用于消费,如果流动性约束减少,促进作用更加显著。
房地产价格的快速上涨会拉大贫富差距,进而影响宏观经济,因此要对房价快速上涨给予关注。根据CHFS数据筛选出的有效城镇家庭样本,可以得到无房家庭中74.5%的家庭并没有近期买房的意愿。因此,房价上涨会拉大有房家庭和无房家庭的贫富差距。并且房产财富的增加对租房者的正向促进作用大于有房者。因此,完善租房制度,保障无房家庭的住房需求对消费具有更强的促进作用。
房地产财富的增加对高收入者的促进作用要小于低收入者。因此,完善收入分配机制,缩小高收入与低收入家庭的收入差距,从而促进消费增长。同时低收入家庭收入增加会提高其购房需求,可以共享房价上涨带来的财富增值,缩小贫富差距,促进经济增长。
健全保障房供应体系,充分发挥保障房功能,满足中低收入家庭住房需求。当房价的上涨到较高水平,不仅会将居民的真实住房需求完全挤出市场,而且高昂的住房支出会给其带来沉重的生活负担,甚至对消费起到一种抑制作用。而一个合理的保障房供应体系由于可以对居民的基本住房需求提供一定的保障。因此,不仅可减弱房价上升对中低收入阶层消费的挤出效应,释放其因为住房负担而压抑的消费潜能,还可在一定程度上抑制房价的非理性上涨。