作者 \ 徐海、费日鹏、刘洋、朱春霞、管理、钱声勇

摘要:近年来，国家大力培育发展住房租赁市场，相关政策制度不断完善。在国家政策引导下，金融部门不断加大创新力度，住房租赁金融支持不断丰富，有效促进了住房租赁市场发展。但与发达国家相比，我国住房租赁市场规模较小，政策仍需持续完善、融资渠道不足，金融支持住房租赁市场发展仍存在较大的提升空间。本课题从建设银行和青岛市发展情况出发，运用文献研究、调查访谈、案例分析等方法，在认真梳理了国内外住房租赁理论等相关理论及研究现状基础上，系统分析了青岛市租赁市场发展现状和发展难点，同时，根据建设银行金融支持住房租赁发展探索路径，结合青岛市地区实际，深入研究支持模式的创新性和实践性，探索改进提升建议，为促进其他地区住房租赁发展发展提供借鉴意义。课题首先对对国内国际住房租赁相文献进行综述，系统梳理相关理论和研究成果，其次利用公共利益、政府规制理论对住房租赁市场进行分析，之后通过政策端、需求端、供给端、租金水平四个方面对青岛市住房租赁市场现状进行了介绍，并对金融需求和问题痛点进行了分析；之后对建设银行金融支持住房租赁发展模式进行了分析，包括建行在信贷支持、存房、数字房产、市场规范等探索形成的特色模式，并重点对青岛市住房租赁市场支持模式进行了分析。最后是政策建议，提出了加快差别化金融支持政策落地、探索创新融资支持模式、打造特色住房租赁生态、做好风险防控四条政策建议。

一、前  言

（一）研究背景及意义。

1.研究背景。在过去20多年我国历次住房制度改革中，商品房快速发展过程中与金融行业深度融合，在一定程度上解决了城镇化过程中居民的市场化居住问题，但也催生了地产高度金融化、高房价、地产企业高杠杆、产生系统性金融风险等一系列问题。

2.研究意义。大力发展住房租赁市场是我国住房制度改革的重要内容，既有利于抑制房地产市场泡沫，也有助于解决我国居民住房供需矛盾，促进社会和谐稳定。

（二）研究目的。

当前国内住房租赁市场发展尚处于起步探索阶段，相关的理论研究多集中在现状分析、国际经验借鉴等方面，研究成果和内容有待进一步完善，具体的金融支持模式还有待进一步丰富和实践。

（三）研究内容。

（四）研究方法。

1.文献分析法；2.调查分析法；3.案例分析法。

（五）本课题理论创新或应用价值。

一是理论分析与现实实际相结合；二是对住房租赁金融支持模式的研究。

二、国内外研究现状评述

（一）国外研究现状。

国外住房租赁的研究内容比较广泛，涉及租赁市场调查、租房影响因素研究、公众群体住房保障决策、政府规制影响等研究。

1.公众群体住房保障研究；

2.住房租赁价格影响研究；

3.住房租赁政府规制研究；

4.住房租赁金融及平台系统研究。

（二）国内研究现状。

国内对住房租赁市场发展的研究尚处于起步阶段，近几年特别是在“房住不炒”政策导向下，研究成果逐渐增多，主要集中要以下四个方面。

1.住房租赁市场发展整体研究；

2.住房租赁融资模式研究；

3.国际经验借鉴研究；

4.住房租赁金融发展策略研究。

三、住房租赁基础理论分析

（一）住房租赁相关概念界定。

1.公租房（公共租赁住房）；

2.保障性租赁住房；

3.人才住房（租赁型）。

（二）住房租赁理论分析。

1.住房租赁市场公共利益理论分析；

2.住房市场政府规制理论分析。

四、青岛市住房租赁现状分析

（一）住房租赁市场整体概况。

1.政策端持续发力；

2.需求端旺盛；

3.供给端分散；

4.租金水平较低且稳定。

（二）青岛市住房租赁市场金融需求分析。

1.租赁房源筹集过程中的信贷需求；

2.资金支付结算需求；

3.系统平台优化升级需求；

4.租赁市场规范需求。

（三）青岛市金融支持住房租赁市场存在的问题。

1.金融监管政策还需加快细化落地；

2.金融工具的运用空间不足；

3.住房租赁行业盈利困难；

4.地方政府财力不足；

5.住房租赁市场仍需规范。

五、建设银行支持住房租赁模式探索

建设银行作为在住房领域具有传统优势的国有大型商业银行，在支持国家历次推进住房制度改革、培育住房市场等方面作出了应有的贡献。在2017年，建设银行总行就将住房租赁上升为“三大战略”之一，通过发挥集团母子公司协同优势，积极探索创新金融支持住房租赁发展模式。经过三年多的耕耘探索，初步形成了一套市场化、体系化的住房租赁专业服务模式。针对青岛市住房租赁区域特色和实际需求，建设银行成立建信住房青岛分公司，与建设银行青岛市分行提供了特色服务。

（一）建设银行支持住房租赁情况概述。

一是搭建住房租赁管理系统；二是成立住房服务公司；三是创新存房业务；四是组建住房租赁的产业联盟；五是打造特色化长租社区；六是推出一揽子的信贷产品；七是试点发行住房租赁资产的REITs贷款；八是发布住房租赁价格指数。

（二）特色化支持模式。

在建设银行总行高层战略部署和推动下，各地省市分行根据当地实际情况，协助政府开展了一系列特色化实践，取得了明显的成效。典型服务模式举例如下：

1.住房租赁市场监管；2.存房业务创新；3.人才服务；

4.金融服务。

（三）建设银行支持青岛市住房租赁实践。

建设银行青岛市分行与建信住房分公司、建信养老金分中心、建信人寿分公司等子公司协同联动。

1.总体战略布局推进；2.融资服务支持；3.融资服务创新；4.市场监管及资金结算服务；5.“租赁+人才安居”模式；6.“租赁+智慧物业”模式；7.“租赁+智慧养老”模式。

六、政策建议

近年来，党中央、国务院对加快发展保障性租赁住房和培育规范住房租赁市场先后多次下发决策部署，持续优化政策，全国各省市也纷纷跟进，结合实际细化落实措施并加快推动。可以说，在国家强力主导下，当前我国住房租赁市场制度规范及土地、财税、金融等支持配套政策正在加快完善落地，有力地解决了大中城市新市民、青年人、低收入等群体住房困难。但在具体推进过程中，政府、金融机构、租赁企业等各主题仍需对存在的问题难点进行积极探索解决路径，更好地推动住房租赁市场发展。

（一）加快差别化金融支持政策落地。

加快差别化贷款统计政策落地。建议政府协同人民银行、银保监局等监管部门加快出台细化执行政策，针对从事住房租赁项目建设的房地产开发企业贷款投放进行差别化监管统计，更好地支持青岛市住房租赁市场发展。

加快完善租赁相关法律法规体系。建议地方政府加大对住房租赁市场法律法规体系建设力度，针对租金、押金等纠纷易发领域明确详细的规定，厘清责权，便于交易双方严格执行；同时要加大对住房租赁市场乱象治理力度，建立有效的市场信用和惩戒机制，与政府相关部门、相关市场主体的业务系统互联互通实现数据共享，对屡查屡犯、投诉量长期高居不下、多次曝光仍不整改的房屋经纪公司予以停业、清退，切实保障租户权益。

（二）探索创新融资支持模式。

积极开发住房租赁信贷品种。住房租赁市场从事主体、金融需求多样、商业模式繁多，需要相配适的金融产品服务。银行机构要针对政府机构、国资平台公司、不同性质的租赁企业以及运营模式，科学设计贷款对象、期限、金额、利率、担保方式等要素，多样化创新融资方式，满足个性化需求。

积极探索住房租赁REITs（信托基金）金融创新。首先，要加强REITs发展模式制度研究设计。其次，要完善REITs相关法律法规，建立一套专业化、可操作性强的法律法规和规范性文件，规范REITs的创立、发行、运营、分配、售卖等各个环节的行为，扫除制度性障碍，畅通融资通道；同时要加快完善REITs财税政策，发挥财税“调节器”作用，对REITs设立、经营等各层级制定所得税、增值税等差别化财政税收优惠政策，引导企业、投资者积极参与REITs投资发行。第三，REITs要跟上形势发展。

（三）打造特色住房租赁生态。

健康的住房租赁发展发展离不开内外部各种因素的相互作用和促进。从金融作用看，金融的力量不应仅仅局限于支付结算、信贷支持，而应立足于场景化，以“存房+”，协同产业链各主体协同服务于住房租赁市场。首先，探索打造个性化群体租赁模式；其次，探索联动场景化租赁模式。

（四）做好风险防控。

住房租赁在爆发式发展过程中，更要加强对住房租赁项目合规和运营风险防范，确保市场稳健健康发展。

首先，要加强住房租赁融资项目授信管理；其次，要加强风险隔离；第三，关注法律风险和舆情风险。